前段时间预售房改现售房政策，我就说了这个政策有利有弊。 利好是显而易见的，大家之后都可以买现房了，所以烂尾楼、减配等事件就不会出现了，利好购房者。 弊就比较隐蔽了，没有那么容易发现。就是之后都要现房出售后，意味着房企的资金成本更大了，那么现在很多土地就会流拍。就拿新房市场最火热的上海来说，上个月静安大宁只拍了6万多，而三个月前拍的大宁地价还是8万多，并且地段还比不过这次的。就算是宇宙中心黄浦区，土拍一样遇冷，仅一家开发商报名，底价成交。至于其他城市，那只会更惨。 很多人说地方政府土地卖不出去关我们什么事，卖地的钱又不是给我们。 那你可就错了，虽然卖地的钱不给你们，但是如果土地卖不出去，那么这部分钱就要你们出。毕竟，城市运转需要钱。 土地财政过去一直是地方财政的重要支柱，因为房地产市场的下行，导致这个财政收入出现一个巨大的缺口。 土地财政最辉煌的顶峰是 2021 年，当年卖地收入8万亿。除此之外，是房地产开发带来的关联税收大致是卖地收入的 15%左右。两者加起来，2021年地方财政从土地中直接与间接收入是近10万亿。 因为地方政府在卖地收入赚得盆满钵满，所以地方就一直在大举举债扩张，现在公布的地方政府显性负债是 47.5 万亿，隐形负债是 10.5 万亿，合计是 58万亿左右。这个沉重的负债在房地产下行，卖地收入锐减的情况下，压得地方财政喘不过气来。 但是之后房地产市场一路下滑，卖地收入也腰斩不止。2024 年，地方卖地收入仅剩下 4.8万亿，加上房地产开发关联的税收一共收入是 5.5 万亿左右，这个收入对应的全国大致有 30%的省份财政非常困难，财政收入相比支出低于 35%。 卖地收入经历去年的下滑速度放缓后，今年又开始加速下滑了，到年底估计要降到2.87亿元，这个数字只有2021年巅峰的三分之一，跟2010年差不多。 中国财政可能一半要靠房地产，现在卖地收入下滑这么严重，其实是大家经济体感不好的决定性因素。降薪裁员、消费下滑、内卷等等，都是因为房地产下滑引起的。 房地产短时间不可能好起来的情况下，这部分财政收入该从哪里来呢？ 现在的解决办法就是更加严格收税、降低体制内收入等等，但这些可持续性不强，顶不了几年，那之后怎么办呢？ 我觉得唯一的办法，就是房地产税。 财政部原部长楼继伟前段时间公开表示：房地产税是最适合作为地方税的一个税种，虽然在房地产下行过程中推行比较难，但还是应该适时推出。 退休的原部长级干部的发声通常不是随意的，代表上层先对民间吹风，看看大家的反应。 疫情后，楼继伟已经多次公开提到房产税这个话题。其实作为财政系统的代表，他的态度更多站在缓解地方债务的角度上。从楼的发言中，我们至少可以把握二点: 1.主张推出房地产税的博弈一直在进行 2.民间争议的法律和征收难点早已经不是问题 3.“适时推出”的表述意味着没有悬念，所要顾忌无非是各方的平衡。 房产税吹风都几年了，但是由于现在房价下跌压力太大，所以迟迟没有出台。但是房地产税迟早是会出台的，而且由于财政紧张，出台时间点不会太久，最快可能未来一两年内就会在部分城市试点。并且试点之后如果没有出现太大的问题（比如房价大幅下跌、民间争议太大等），那么就会在全国落地。 其实去年中央明确提出，要给地方政府支持，要保运转。包括刚刚出台的150万内新房的贴息贷款，本质都是为了减轻地方政府压力，尤其是落后地区地方政府的压力。 虽然央地的税收和责任是划开的，但是如果地方真的出了问题，那上面还是必须要兜底。毕竟，大家心里地方和上面是不分的，所以这涉及到一个信用的问题，面对地方财政的困境，国家一定会想尽办法解决的。 我大致推算了一下，地方财政每年必须要从房地产收取 7万亿左右的收入才能保证大部分地方财政能维持运转，在过去的模式下，这7万亿的构成是卖地收入6万亿，房地产关联税收1万亿。与这个数据相比，2024 年房地产相关税收下降到了5.5万亿，其中的缺口就是1.5 万亿。 到了今年，预计全年卖地收入不到 3万亿，加上房地产关联税收也最多只有 3.5万亿不到，与7万亿相比，就有 3.5 万亿的缺口。 在房地产一直无法止跌企稳的情况下，明年卖地收入很有可能继续下降，那么带来直接影响就是地方财政缺口会继续扩大。 所以近期房产税大概率会推出试点，截止到2025 年，全国城市商品房价值大致520万亿，加上商铺与写字楼，接近 600 万亿。这 600万亿的房产哪怕是扣除 200 万亿的免税幅度，也有近 400万亿的税基，400 万亿的税基假如平均房产税率是0.8%，也能给地方财政带来 3.2 万亿的收入。这3.2 万亿对于地方财政就是维持运转的救命钱。 未来中国房地产比较理想的发展模式大致是这样：500 万亿的商品房，每年折旧率按照 2%计算，每年大致就能产生 10 万亿的商品房销售，对应的卖地收入以及