文/谢逸枫 2026年9月24日，北京四部门联合印发落实关于完善商品住房销售制度的通知的实施意见，明确六方面政策措施,并自当日起施行，成为8月28日新政后率先出台系统性实施细则的城市。 北京《实施意见》共明确六方面政策措施，包括全面加强预售管理、 有序实施现房销售、 推行主办银行制度、 完善商品住房信贷管理、 优化土地供应管理、 持续做好市场秩序规范和质量监管。 北京细则采用了“新老划断”与分类推进的方式，既坚定执行中央的标准，又结合北京的实际情况，给出了一些适度宽松，有利于开发商继续在北京拿地投资，将为其他城市提供参考借鉴。 北京率先出台细则所承载的意义较大，标志着我国商品住房销售制度改革正式启动，从过去以期房预售为主，转向优先现房销售、预售现房并行的新模式，房地产发展新模式逐步走向舞台。 第一是预售门槛，从投资比例制切换到一律封顶制。旧规执行的是国家底线，投入开发资金达到工程总投资25%以上即可申请预售。2013年8月后只对套均140㎡以上大户型和商办提标（7层以下封顶、8层以上建到1/2且不低于7层）。 新政规定，8·28后新发布出让公告的宅地，申请预售一律单体建筑完成主体结构封顶，且封顶认定细化为“楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑”＋五方签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。 第二是预售资金监管，从节点拨付变成冻到交付后。旧规是重点监管额度＋四个节点（地下结构完成、结构封顶、竣工验收、初始登记）按比例拨付，初始登记前账户只保留工程费的5%，且经公证的工程款支付担保可抵扣重点监管额度的20%。 新政改为预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后方可解除监管，且全文不提保函。第三是按揭放款，从“网签即放”变成“竣备后才放”。第四是土地价款，北京曾经全国最紧，这次较大尺度放松。 北京以往的出让合同极严，未参与预申请的，签约后30日内付清全款；参与预申请的，30日缴50%、4个月内缴清。新政改为30日内缴不低于50%首付款，余款可延至签约后两年内缴清、不计利息。 从“30天全款”到“2年免息”，这是北京土地财政口径的一次大转向，相当于政府向房企提供一笔覆盖整个建设周期的无息融资。第五是现房销售，从“少数地块竞配”变成“新地默认优先”。 北京2021年起在集中土拍里搞“竞现房销售面积”，部分地块、靠竞价触发。新政把现售从“竞价内容”升级为新出让宅地的默认优先选项，并配了低门槛：取得施工许可后可收不超过总价1%的定金，房企违约不交房购房人可以解约。 第六是明确主办银行制，一项目对应一主办银行。 毫无疑问，北京的细则，将成为全国的落地范本，具有借鉴的示范意义。国家文件每处“由各地确定”的地方，北京都取了从严统一口径。 封顶认定用五方验收记录、资金冻结到联合验收、现售定金压到1%。这相当于给全国画出了执行上限——往后任何城市想放水，都绕不开“北京都没放”这个标尺。所以，地方的细则应该会参考这个。 首付50%＋余款2年免息将成为全国公式。北京的方案通过延长土地款支付周期减少开发商资金压力，保土地财政、降支付门槛。弱财政城市可以直接照抄，压力大的还可能进一步压首付（某城市过程稿的土地保证金才10%）。 北京第一个出，就为了给全国地方打样。北京监管能力最强、现房库存和央国企份额最能承接现售模式，更重要的是它此前土地缴款是全国最紧的一档（30天全款），新政在土地款交付周期方面大幅放松，赶在四季度土拍前落地。 本身就是稳供地的动作。回头再看9月3日北京朝阳将台地块临拍暂停、说要“优化出让条件”，就是为新政460号文铺路。北京460号文的结构可以概括为一句话，增量一寸不让，存量留门看交付；销售端全面锁死，土地端两年免息补给。 它把“优先现房”从口号变成了新地块的默认选项。北京新政细则真正的政策智慧，就体现在那条“区级政府背书即可沿用老预售条件到2027年底”的豁免通道里——它说明这一轮改革的底线仍然是交付安全。 房地产行业各项基础性制度迎来重大革新，行业朝着更加稳健、扎实的方向发展。后续政策为核心城市限制性政策优化、公积金贷款调整、契税个税减免、购房补贴（包括以旧换新、房贷贴息（全国性统一房贷贴息可能性小）。 包括城市更新和城中村项目改造（全国性统一货币化安置可能性小）、收储土地项目和商品房项目（包括新房和二手房）、降息、降准、设立4万亿元-10万亿元房地产稳定基金（可能性不大）、8.28地方新政细则等方向有较大放松空间。 若政策力度和推进速度进一步加强，市场止跌回稳进程有望加快。相较于8月28日国家文件的新政原则性表述，北京在多个方面作出了具有示范意义的操作化设计，堪称全国落地范本，具有借鉴的意义和价值。 第一是明确“新老划断”条件， 把“封顶” 变成可核验的证明要件。针对8月28日以来（后）新发公告土地， 申请预售，要求单体建筑应